La cuestión debe resolverse teniendo en cuenta lo que dispongan los Estatutos de la comunidad de vecinos. En ocasiones, existen cláusulas que lo prohíben. Vamos a analizar un caso real.
Nos planteamos si es posible modificar la descripción de una finca inscrita como perteneciente a un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal de modo que pase a constar como vivienda cuando consta inscrita como local comercial y existe determinada cláusula estatutaria al respecto.
En concreto la cláusula estatutaria dice así: «El local comercial sito en la planta quinta, bajo cubierta, se encuentra sin la construcción del cerramiento del mismo y, el propietario o propietarios del mismo, podrán levantar el cerramiento del mismo, sin necesidad de obtener para ello autorización de la junta de propietarios, así como podrá destinarse el mismo, indistintamente, a local de negocio o despacho, sin más limitaciones que las resultantes de la legislación general en materia de actividades molestas, nocivas o peligrosas.»
La registradora de la propiedad entiende que la previsión estatutaria implica una limitación en las facultades de uso del propietario del local mientras que el recurrente opina lo contrario.
El recurso no puede prosperar. Es cierto que es doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado que los principios informadores del derecho de propiedad no sufren alteración como consecuencia de la debida armonización con las limitaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal e impuestas por la unidad física de la edificación.
Es cierto que en aplicación de lo anterior, la Dirección General ha afirmado reiteradamente que la vocación expansiva del dominio permite cualquier uso del objeto sobre el que recae siempre que sea conforme a su naturaleza y a los fines generales del dominio y específicos del régimen de propiedad horizontal.
Ahora bien es igualmente doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado que nada obsta a que los estatutos del régimen de propiedad horizontal, en cuanto conformadores del régimen jurídico a aplicar tanto a los elementos comunes como a los privativos que componen su objeto, delimiten el contenido de estos últimos estableciendo restricciones a sus posibles usos (artículos 5 y 7 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Para que dichas limitaciones tengan alcance real y excluyente de otros usos posibles es preciso por un lado que estén debidamente recogidas en los estatutos (vid. Resoluciones de 12 de diciembre de 1986 y 23 de marzo de 1998) y por otro que lo sean con la debida claridad y precisión (Resolución de 20 de febrero de 1989).
La doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado se acomoda perfectamente a la jurisprudencia del Tribunal Supremo que tiene declarado (vid. Sentencias en los «Vistos» entre muchas otras) tanto el principio de libertad de uso de los elementos privativos como su restricción en aquellos supuestos en que así resulte de una norma estatutaria. Igualmente es doctrina jurisprudencial que en este ámbito de la propiedad horizontal la mera descripción del uso atribuido a un elemento privativo no constituye por si restricción de uso alguna.
Para que así ocurra es preciso que la limitación se haya hecho constar de modo expreso en los estatutos y que conste en la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad con el fin de ser eficaz frente a terceros (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 15 de julio de 2013).