Si la querella por la comisión de un delito puede producir alguna alteración en el Registro de la Propiedad, sí que es posible anotarla preventivamente. El caso que comentamos hoy es el siguiente.
Se presenta en el Registro un mandamiento de anotación preventiva de querella por falsedad y estafa contra el presidente de una comunidad de propietarios en propiedad horizontal, por haber aportado una certificación falsa de un acuerdo de la que resulta facultado por unanimidad para determinados actos con trascendencia registral.
El registrador de la Propiedad deniega la práctica de la anotación por los tres defectos siguientes:
– No dirigirse el procedimiento contra todos los titulares de la propiedad horizontal.
– Carecer la demanda de trascendencia real, por no pedirse la nulidad de un título o la rectificación del contenido del Registro.
– Porque, al ser los elementos comunes parte inseparable de los pisos, debe ordenarse la anotación sobre todos ellos y no solo en los elementos comunes.
Este caso ha sido recientemente resuelto por la Dirección General de los Registros y del Notariado con fecha 13 de julio de 2012, en el que se ha ordenado la práctica de la anotación preventiva de la querella por las siguientes razones:
a) La anotación de querella es una modalidad de la anotación de demanda, regulada en el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria. La anotación de demanda puede practicarse siempre que la estimación pueda producir una alteración registral, con objeto de que durante la sustanciación del procedimiento no puedan surgir terceros a los que tal procedimiento no pudiera afectarles, dada la eficacia relativa de la sentencia y el principio de fe pública registral, y, dado que tal efecto puede producirse por la estimación de una demanda y también por una querella (pues la nulidad de un título o de una inscripción puede producirse por el ejercicio de una acción penal).
b) El primero de los defectos es el de no haberse dirigido la acción contra todos los titulares de los elementos privativos de la propiedad horizontal. Pero tal defecto ha de ser rechazado puesto que, por una parte, una acción penal sólo puede dirigirse contra aquél que se entiende ha incurrido en la infracción de tal tipo, y, por otra, según jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo, cualquier comunero (y la propiedad horizontal es, en definitiva, una forma de comunidad, al menos de los elementos comunes), por sí solo, está legitimado para ejercitar acciones que defiendan a todos, resultaría absurdo entender que, sólo por ello, todos los restantes comuneros constituyen un litisconsorcio pasivo necesario.
c) El segundo de los defectos radica en considerar que la querella carece de trascendencia real, pero ello no es así. Tratando la querella de la falsedad de un documento (la certificación falsa de un acuerdo) que puede ser la base de una alteración registral, la trascendencia real es clara, pues se trataría de la inexistencia de unas facultades con cuyo ejercicio puede producirse tal alteración registral, y de hecho, alteraciones registrales de tal tipo se denuncian en la querella presentada.
d) El tercero de los defectos radica en estimar que, al ser los elementos comunes inseparables de los privativos, la alteración de aquéllos supone una alteración de éstos, por lo que la anotación debería ordenarse sobre todos y cada uno de los elementos privativos. Sin embargo, la doctrina ha distinguido entre los elementos comunes los elementos comunes por naturaleza o esenciales (que siempre deben existir) y elementos comunes por destino o accidentales (que no tienen porqué serlo necesariamente).
Pues bien: unas superficies de terreno existentes dentro de la propiedad horizontal no son elementos comunes esenciales, y, por ello, no son necesariamente inseparables, por lo que pueden ser negociables con independencia. Por ello, basta con que la anotación solicitada se hiciera constar en la inscripción general, donde resultan descritos tales elementos.