El litigio que comentamos hoy ser refiere a la responsabilidad de una sociedad de tasación, frente a una entidad financiera, por los perjuicios derivados de una sobretasación de varios inmuebles sobre los que se constituyeron hipotecas en garantía de sendos préstamos, resultando que el valor asignado en su momento a cada uno de los inmuebles en los trámites previos a la concesión de los préstamos fue muy superior al valor de mercado de los mismos inmuebles en aquella época.
El Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 18 de julio de 2013, declara la responsabilidad contractual de la sociedad de tasación. Los argumentos fueron los siguientes:
a) La responsabilidad de la entidad de tasación es contractual, no extracontractual, por lo que su plazo de prescripción no es un año.
Existe un convenio de colaboración entre la sociedad de tasación y el banco del que no solo resultaban derechos y obligaciones recíprocos sino, sobre todo, la falta de libertad de quienes quisieran obtener un préstamo hipotecario para elegir libremente a un tasador cuyo dictamen de valoración fuese aceptado por la entidad financiera.
Al margen, pues, de que los honorarios del servicio de tasación se pagaran teóricamente por el solicitante del préstamo y la entidad financiera se encargara de gestionar el cobro de los honorarios de la sociedad de tasación, apareciendo así formalmente como mandataria de quien, también formalmente, era cliente de la sociedad de tasación, lo cierto es que materialmente, que es lo relevante para el juicio de responsabilidad, la sociedad de tasación prestaba sus servicios para el banco en virtud del referido convenio, ambas partes obtenían los beneficios correspondientes: la sociedad de tasación asegurándose un número elevado de tasaciones y el banco cobrándole una comisión por gestión de cobro de los honorarios, y, en fin, la relación de confianza, decisiva para el juicio de responsabilidad, se establecía entre la sociedad tasadora y el banco, y no entre la tasadora y los solicitantes de préstamos hipotecarios.
b) La sociedad de tasación impugnó la sentencia por no haber distinguido los préstamos de las hipotecas que los garantizaban y, como consecuencia, haber dado por cierto un daño puramente contingente porque la insuficiencia de la hipoteca no constituiría en sí mismas un daño sino, únicamente, el riesgo de sufrirlo.
El Tribunal Supremo desestima este motivo de impugnación porque su tesis conduciría a un aplazamiento indefinido de la fijación de responsabilidades pese a la certeza del incumplimiento contractual y pese a la trama en la que en este caso se enmarcaron los hechos, determinante de que sean totalmente ilusorias las posibilidades que el motivo detalla para que la demandante pueda resarcirse de los deudores en la parte no cubierta por el valor real de los bienes, pues dicha trama consistía, en síntesis, en que los préstamos se solicitaban por unas personas pero, una vez concedidos, eran otras las que disponían del dinero.
c) La sociedad de tasación negó el nexo causal entre las sobretasaciones y el daño. Sin embargo, si las tasaciones se hubieran ajustado al verdadero valor de los bienes el importe de los préstamos no habría superado este valor.