Una empresa constructora vendió tres viviendas a una sociedad mercantil. Otorgada la licencia de primera ocupación, la vendedora remitió burofax convocando a la compradora para el otorgamiento de escritura pública de compraventa, no compareciendo la sociedad compradora al efecto, al entender que la vendedora no había concertado un crédito a la construcción y que no le había facilitado la subrogación en el mismo.
En el folleto publicitario en forma de tríptico, la empresa vendedora ofertaba la subrogación en un préstamo hipotecario que estaba negociando con inmejorables condiciones financieras.
El Juzgado dictó sentencia desestimando la demanda presentada por la vendedora y condenándola a devolver a la compradora todo el dinero que habían anticipado para la compra de las tres viviendas, ya que había incumplido las condiciones ofertadas en el folleto publicitario.
Posteriormente, la Audiencia Provincial revoca la sentencia del Juzgado y condena a la sociedad compradora a suscribir la escritura pública de compra y a pagar el dinero restante de las tres viviendas, ya que entiende que, al tratarse de una sociedad mercantil y no un particular, la legislación protectora de los usuarios y consumidores no le resulta de aplicación y, por tanto, las condiciones ofertadas en el folleto publicitario no son obligatorias para la vendedora.
Finalmente, el Tribunal Supremo, en su Sentencia de fecha 1 de octubre de 2012, confirma la sentencia de la Audiencia y condena a la compradora pagar el precio restante de las tres viviendas y a formalizar la escritura de compra. Los razonamientos fueron los siguientes:
a) La compradora es una persona jurídica societaria, de naturaleza mercantil, por lo que se ha de presumir, a falta de prueba en contrario, que integró la compra en su proceso comercial por lo que no puede ampararse en la legislación protectora del consumidor, puesto que no lo es, para argumentar la naturaleza abusiva de la cláusula y la fuerza vinculante del folleto informativo.
b) Es evidente que la parte vendedora ofreció a la compradora la posibilidad de obtener financiación, subrogándose si el banco lo autorizaba, en un previsto préstamo a la construcción. Esta oferta contractual, jurídicamente vinculante para la vendedora, consta en la publicidad de la promoción.
c) El folleto litigioso no responde, o al menos únicamente, a una mera función de promoción, sino que constituye una auténtica oferta publicitaria en tanto que se trata de una información concreta, que contiene datos objetivos, referidos a características relevantes, y que, si cabe entender que no es oferta en sentido «estricto», resulta incuestionable su importancia desde la perspectiva de la integración contractual dada su repercusión relevante en la formación del consentimiento.
d) Es razonable entender que la compradora esperara que la vendedora le anunciaría la posibilidad de subrogarse en el préstamo, lo que la vendedora no efectuó, incumpliendo con ello el contrato.
e) Ahora bien, dicha obligación incumplida lo era de mera gestión o de actividad, pero nunca de resultado. Es decir, la promotora debió ofrecer la subrogación, pero como establece el contrato y la práctica mercantil, es la entidad de crédito la que tiene la última palabra a la vista de la solvencia del deudor, lo que difícilmente habría aceptado el banco, pues el propio demandado reconoce que intentó gestionar directamente financiación y no lo consiguió por el elevado importe de la compra. A ello cabe añadir, que el incumplimiento de la vendedora no era trascendental, pues el propio afectado podía acudir a las correspondientes entidades financieras, no acreditando que esa posibilidad le fuese más gravosa económicamente que la hipotética subrogación. En suma, estamos ante un incumplimiento de una obligación accesoria o complementaria, pero nunca principal.