Los hechos que examinamos hoy son los siguientes: un contrato de arrendamiento de una nave de 1-11-2007, con duración de 10 años (1-11-2017) y que sustituía a otro entre las mismas partes firmado hacía un mes y medio aproximadamente y que tenía una duración de 3 años. Por lo que la voluntad negocial fue clara de elevar en 7 años la duración del mismo. Contrato que no prevé ninguna posibilidad de desistimiento unilateral.
El 1-10-2010 (después de 3 años de vigencia del contrato), el inquilinoia, desiste unilateralmente del contrato, llegando a ofrecer en diciembre de 2010 una indemnización de 1 mes de renta por año que restara hasta la conclusión pactada. Es decir, siete rentas mensuales. Lo que vendría a suponer unos 19.000 euros.
La arrendadora no está conforme con ello y sin renunciar a una mayor indemnización, intentó minimizar sus perjuicios y saca la nave al mercado del alquiler. Consiguiendo uno temporal de tres meses (octubre-noviembre-diciembre de 2011) y obteniendo una renta total de 5.460 euros.
El 15-2-2012 firma un contrato de alquiler con otra empresa, por una duración de 5 años, sólo obligatorio durante el primer año y los otros cuatro con la posibilidad de desistimiento por cualquiera de los contratantes, con un preaviso. Estableciéndose una renta de 1.250 euros/mes.
En base a ello la propietaria de la nave pretende cobrar las mensualidades, IBI y gastos de comunidad íntegros conforme al pacto de 2007 hasta el contrato actual de 2012. Y a partir de la entrada en vigor de éste, la diferencia entre lo pactado en 2007 y lo que satisface el nuevo arrendatario desde 2012.
La sentencia de primera instancia elimina dos conceptos tangenciales (valor de los muebles y honorarios del intermediario inmobiliario) y concede el resto de conceptos. Es decir, sobre un total reclamado, se concede 126.586,86 euros.
La Audiencia Provincial de Zaragoza, en su Sentencia de fecha 19 de marzo de 2013, revoca la Sentencia del Juzgado reduciendo la indemnización a 36.232 euros. Los razonamientos fueron los siguientes:
a) Es justo partir de un hecho incontrovertido: fue la arrendataria o inquilina la que incumplió el contrato que, como tal, obliga ex artss 1089 , 1091 y 1255 Código Civil. Salvo vicio en el consentimiento que ni ha alegado ni puede hacerlo, pues la prueba ha demostrado una clara voluntad de ampliar de 3 a 10 años la duración del pacto, la inquilina debía de haber cumplido los 10 años a los que se obligó. Tampoco resolvió el contrato amparándose en un «rebus sic stantibus». Simplemente dejó de interesarle económicamente e incumplió clara y flagrantemente lo acordado. Por eso, ex art 1124 C.C , estamos calculando la justa indemnización.
b) Y en este sentido, la jurisprudencia ha dicho -en esencia- que el derecho a percibir las rentas posteriores al desistimiento unilateral del arrendatario es justo y equilibrado, se corresponde al sinalagma contractual, pues el derecho que le corresponde al arrendador -renta y cantidades asimiladas (lato sensu)- no puede dejar de percibirlo sólo por el hecho de que el arrendatario decida -ilícitamente- incumplir su «derecho-deber» de ocupación del bien alquilado.
c) Ahora bien, añade la jurisprudencia que constituiría enriquecimiento injusto para el arrendador percibir la renta del arrendatario incumplidor, en concepto de lucro cesante, y, a la vez, las rentas concomitantes del nuevo arrendatario. Incluso, aunque no hubiere un posterior arrendatario, habría que poner un límite temporal al pago de rentas sin ocupación mediante un cálculo razonable del tiempo necesario para obtener un nuevo arrendatario.
d) Esto nos lleva a una primera conclusión: la arrendadora tiene derecho a todas las rentas y conceptos anexos (IBI y gastos de comunidad) desde que la arrendataria cesó en la ocupación hasta que encontró nuevo arrendatario en 2012. No puede alegar la arrendataria dejadez de la propietaria en buscar nuevo ocupante en una época de crisis, puesto que este es el argumento que ella utiliza para fundamentar su incumplimiento.