Para determinar la consolidación del suelo, que es reglada, como lo es en general el suelo urbano, se hace necesario acudir, a las sentencias del Tribunal Supremo de fecha 28 de octubre de 2011, 27 de octubre de 2011, de 18 de octubre de 2011, 25 de marzo de 2011, 17 de diciembre de 2009 o a la de 23 de septiembre de 2008 (Casación 4731/2004).
En ellas el Tribunal Supremo ha subrayado la necesidad de que la distinción entre ambas clases de suelo, que hemos efectuado, se ejerza siempre «en los límites de la realidad» a la hora de establecer la diferencia entre suelo urbano consolidado y no consolidado, y, por tanto, sin que pueda ignorarse la realidad existente con una vocación de fijeza y estabilidad, armonizando en forma necesaria lo dispuesto en la legislación autonómica con lo que se dispone con carácter básico en la Ley reguladora del Suelo Urbano aplicable a este caso. Es en todo caso claro que el suelo urbano consolidado, una vez adquirida esa condición, no puede descategorizarse para someterlo al régimen del suelo urbano no consolidado y aplicar el régimen de cargas y cesiones propias de este suelo, sometiendo los mismos terrenos a procesos sucesivos de cesión y costeamiento de las obras de urbanización que lesionan el derecho a la equidistribución.
En el caso que analizamos hoy, el Centro Comercial se encuentra construido, con base en licencia municipal, y con todas las infraestructuras precisas para su entrada en funcionamiento. Podrán concurrir otras circunstancias, a las que luego nos referiremos, que, incluso, podrían tener incidencia en el desarrollo de la actuación urbanística, pero que no pueden, en modo alguno, incidir sobre la clasificación y categorización del suelo, en los ámbitos expresados, como urbano y consolidado.
Esto es, dicho de otra forma, los terrenos que integran ambos sectores, para consumar el destino urbanísticamente previsto de carácter comercial, mediante la edificación de un Centro Comercial, no requieren ni necesitan de una actuación de transformación urbanística. La transformación ya se ha producido, el cumplimiento de las obligaciones a tal efecto necesarias ya ha sido consumado, bien materialmente, bien monetariamente, sin que conste reclamación alguna al respecto por parte del Ayuntamiento.
Conviene, una vez más, insistir en que, en este ámbito de la clasificación y calificación de los terrenos, la dependencia de la realidad física resulta determinante, pues, el hecho físico de la urbanización y su efectiva integración en la malla urbana son las circunstancias que, concurriendo, hacen inviable cualquier tipo de alteración jurídica, por muy discrecional que sea considerada la potestad de planeamiento, ya que la misma, en este ámbito, no va allá de la comprobación de la concurrencia de los servicios públicos previstos en las diversas legislaciones; esto es, el poder normativo de lo fáctico.