¿Cómo se interpreta el silencio del inquilino ante la actualización de la renta?

Con carácter general, cuando en el marco de una relación jurídica preexistente, se lleva a cabo un acto concreto por una de las partes que debería obtener una respuesta de la otra, bien aceptándolo bien rechazándolo, si esta última, pudiendo y debiendo hablar, guarda silencio, ha de reputarse que consiente, en aras de la buena fe.

Como ya declaró el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha 27 de diciembre de 2010, el inquilino dispone de treinta días naturales desde que recibe la notificación fehaciente del arrendador (y aquí tiene sentido que se exija la fehacencia) para oponerse sin más,  o para demostrar que los ingresos percibidos por el conjunto de los convivientes hacen improcedente la actualización pretendida por el arrendador. Transcurrido tal plazo sin que se haya formulado oposición, se tendrá al arrendatario por aceptante tácito, pero, en el caso de que sea aplicable la regla 7ª, ello no impediría que cupiera la revisión que previene la regla 4ª del apartado 2 del artículo 101 Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

La notificación del arrendador se ha de producir de modo que quede constancia de su fecha, y la respuesta del inquilino o del arrendatario parece también exigir certeza y claridad que, en el supuesto de la oposición formulada sin otra razón de apoyo que la mera voluntad del inquilino, se habría de traducir en la carga de comunicar también fehacientemente la oposición.

El inquilino ha de acreditar los ingresos y esta expresión parece referirse a algún medio o instrumento que permita adverar o comprobar el supuesto de hecho a que se contrae la regla 7ª, lo que claramente desborda la mera manifestación verbal, siendo necesaria una respuesta escrita.

En definitiva, es criterio del Tribunal Supremo que el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, equivale a un consentimiento tácito.

Ello no impide que conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 LAU 1964 pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada DT 2ª LAU 1994.

En el caso que analizamos hoy, el arrendador requirió fehacientemente al arrendatario, mediante burofax, que le facilitase su declaración de la renta   y de las personas que con él convivían en la vivienda arrendada, a fin de poder concretar el importe exacto de la renta, conforme a las normas que para su actualización recoge la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sin que el arrendatario contestara en modo alguno.

Posteriormente, a través de burofax, se le comunicó que se procedía a la actualización de la renta, indicándole el importe de la renta actualizada, el procedimiento que se había utilizado, acompañando copia del Índice General Nacional del Sistema de Precios al Consumo.

Tampoco en este caso contestó ni se opuso dentro del plazo de los treinta días siguientes. No realizó alegaciones ni aportó documentación alguna que permitieran conocer, en su caso, a la parte arrendadora que el cálculo de la actualización era incorrecto.

Tampoco inició procedimiento de revisión de renta y devolución de lo indebido dentro del plazo de tres meses del artículo 106 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sino que sólo cuando se inicia el procedimiento de desahucio por falta de pago de parte de la renta pretende acreditar, no sólo que se opone a la actualización, sino que esta no era posible conforme a lo previsto en el apartado 7, DT 2ª. 10 LAU 1994.

El silencio manifestado por el inquilino supone una aceptación tácita del inicio del proceso de actualización de la renta cuyo importe mensual quedó fijado por el arrendador a través del requerimiento fehaciente mediante burofax, motivo por el cual, al no haber abonado el importe íntegro de renta,   la demanda de desahucio estaba destinada al éxito.