La tácita reconducción, a diferencia de la «prórroga«, supone un nuevo arrendamiento sobre la misma vivienda por consentimiento presunto de ambas partes, que se estima existente por el hecho de la aquiescencia de ambas en la continuación en el disfrute al terminar el arriendo anterior; no se trata pues, de la continuación o prórroga del contrato anterior, sino de un nuevo contrato, en el que las partes prestan su consentimiento de forma presunta (Sentencias del Tribunal Supremo 14 de Junio de 1984, 21 de Febrero de 1985, 15 de octubre de 1996), lo cual tiene diversas consecuencias:
a) Las garantías que un tercero pudiera haber constituido para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del antiguo contrato ya finalizado, quedan sin efecto para el nuevo contrato (artículo 1567 del Código Civil);
b) los pactos que se hubieran podido suscribir durante la vigencia del primer contrato que no figuren en el texto del contrato original o no se renueven expresamente (por ejemplo autorización para realizar obras o para subarrendar….) carecen ya de valor,
y c) el nuevo contrato tendrá una nueva duración, a determinar conforme al artículo 1581 del Código Civil, que dispone que «se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual y por días, cuando es diario», bien entendiendo que, lo que determina el plazo es la fijación de la renta, no su forma de pago.
Son requisitos de la tácita reconducción:
1) Que haya terminado el contrato, por conclusión del plazo.
2) Que el arrendatario permanezca 15 días más, en la vivienda arrendada.
3) Que dicha permanencia lo sea con la aquiescencia del arrendador, es decir, debe consentirla aunque, se presume, si acepta que el arrendatario continúe disfrutando del bien arrendado. No existirá si el arrendador remite al arrendatario antes del transcurso de los 15 días posteriores a la expiración del contrato (incluso antes de que se inicien esos 15 días), un requerimiento en el que manifieste su voluntad de no renovar el contrato. Si media el requerimiento no existe aquiescencia, aún en el supuesto de que tras la finalización del plazo contractual el arrendador haya percibido alguna renta, manifestada la voluntad de dar por extinguido el contrato, en la medida en que el cobro puede deberse a la creencia de que se tiene derecho a él mientras la finca sigue ocupada o, en todo caso, como lógica contraprestación por el uso, y lo contrario supondría sostener la existencia de una novación contractual por tácita reconducción, lo que no puede aceptarse, porque la novación requiere pacto expreso o actos concluyentes que revelen la intención del agente (Sentencias del Tribunal Supremo 11 de marzo 1963 , 12 de mayo de 1969 , 28 de junio de 1979 y 8 de octubre de 1980 ). Al requerimiento se equipara la demanda de desahucio antes del transcurso de los 15 días (Sentencias del Tribunal Supremo 5 de mayo de 1970).
4) Que no haya precedido requerimiento, que pueda hacerse en cualquier forma, siempre que pueda acreditarse que el destinatario ha recibido el mensaje (Sentencia de la Audiencia Provincial de las Islas Baleares de fecha 24 de julio de 2013).
Los contratos de arrendamiento celebrados después del 6 de junio 13, y con derecho a deducción fiscal de sus rentas, puede continuar desgravando sus rentas de alquiler en tácita reconducción, una vez concluido el término y sus prórrogas legales, con el presunto consentimiento del arrendador
Hace dos años se termino el contrato del alquiler del departamento donde vivo,el dueño me sube el precio semestralmente,ahora me pidio que me vaya porque lo vende,la pregunta es:al estar sin contrato y me voy con una deuda de facturas,puede hacerme algo legalmente??